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房地产7月土地市场供需分析:供应回落、成交略降,价格走高补地意愿仍强,维持下半年成交放量判断

发布时间:2017-08-07    研究机构:华创证券

土地供应方面,在5、6月供地连续呈现同比增长20%+的改善后,7月住宅类土地供应出现了同比下降13%,预计生地熟化的跟不上节奏导致了供地下降;土地成交方面,6月土地成交放量对土地供应过度消耗以及7月供地缩量,综合导致7月住宅类土地成交同比小幅下降3%,其中,一线同比大增、二三四线同比小降;土地供需方面,7月土地成交/需求比再度走高至1.05倍,较6月0.85倍上升23%,自今年3月以来土地供需结构持续改善后首次逆转,表明目前行业补地意愿依然强烈,伴随与此,7月土地成交单价环比+31%、同比+69%,溢价率也再度小幅走高3pct至39%。综合考虑:1)4月国土部和住建部出台的土地供应新规以及6月财政部发布87号文都将在下半年推动地方政府的供地意愿;2)目前房地产行业已持续经历超2.5年的去库存阶段,下半年的补地意愿依然强烈,因而我们维持下半年住宅类土地市场供应和成交都将可能迎来放量阶段的判断。我们维持小周期延长造成周期反常及棚改货币化推动三四线热销的判断,关注集中度提升,维持板块推荐评级,新增推荐蓝光发展(600466),小幅调整推荐组合: 1)一二线资源:招商蛇口、华侨城A、首开股份;2)龙头房企:万科A、金地集团、保利地产;3)三四线开发:新城控股、蓝光发展、荣盛发展、中南建设。

支撑评级的要点

1. 供应:7月宅地供应环比-45%、同比-13%,维持下半年供地增加判断

7月,百城各类型土地合计供应8,081万平米,环比-35%,同比-7%,累计同比+5%。环比来看,住宅用地-40%、商住用地-52%、商服用地-28%、工业用地-20%;同比来看,住宅用地+24%、商住用地-45%、商服用地-10%、工业用地+2%;累计同比来看,住宅用地+26%、商住用地-17%、商服用地-4%、工业用地+2%;其中,住宅类用地(住宅+商住)供应3,381万平米,环比-45%,同比-13%,累计同比+6%。环比来看,一线-73%、二线-59%、三四线-23%;同比来看,一线+55%、二线-26%、三四线-6%;累计同比来看,一线+61%、二线-2%、三四线+11%。虽然7月土地供应同比下滑,但考虑到4月出台的土地供应新规及6月财政部发布87号文都将在下半年推动地方政府的供地意愿,我们维持下半年供地增加判断。

2. 成交:7月宅地类成交环比-32%、同比-3%,维持下半年成交放量判断7月,百城各类型土地合计成交7,958万平米,环比-20%,同比+1%,累计同比+14%。环比来看,住宅用地-42%、商住用地-12%、商服用地-13%、工业用地-8%同比来看,住宅用地+2%、商住用地-8%、商服用地-16%、工业用地+8%;累计同比来看,住宅用地+41%、商住用地-1%、商服用地+6%、工业用地+5%。其中,住宅类用地(住宅+商住)成交3,537万平米,环比-32%,同比-3%,累计同比+22%。环比来看,一线+47%、二线-40%、三四线-27%;同比来看,一线+216%、二线-3%、三四线-11%;累计同比来看,一线+66%、二线+14%、三四线+28%。考虑到下半年地方供地意愿增加,同时行业补库存意愿仍较强,维持下半年成交放量判断。

3. 供需:7月地价重拾升势,溢价率再度上行,表明行业补地意愿仍较强

7月,供需指标方面,百城住宅类土地供需比(成交/供应)1.05倍,环比上升23%。其中,一线1.81倍,环比+438%,二线1.36倍,环比+48%,三四线0.81倍,环比-6%。价格方面,住宅类用地成交楼面均价6,114元/平米,环比+31%,同比+69%,其中,一线、二线和三四线分别环比+14%、+44%、-3%,分别同比-47%、+63%、+107%。溢价率方面,百城住宅类土地成交溢价率39%,较6月+3pct,其中,一线26%、二线38%和三四线51%,分别较6月-3pct、+7pct和+3pct。土地成交/需求比再度走高表明目前行业补库存意愿仍较强,7月供地缩量也再次导致地价和溢价率的上行,因而预计下半年地方政府供地增加将迎来下半年土地成交的放量。

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