蓝光发展(600466.CN)

蓝光发展(600466):调结构 优布局 未来华东新增资源占比≥40%

时间:21-04-15 00:00    来源:上海亿翰商务咨询

核心观点:

蓝光发展(600466) 2020 年积极调仓,进一步向华东华中区域扩展,聚焦高能级城市,深化全国化布局。2020 年蓝光发展也展现了稳健的盈利能力,营业收入保持平稳增长。随着新开工项目的竣工交付,预计未来营业收入的增长仍有较强支撑力。此外,2020 年蓝光发展三道红线达标两项,目前为黄档房企,未来将通过多方面策略实现管控负债优化财务,达到监管要求。

一、销售稳健,优化土储做大华东

2020 年,蓝光发展销售金额为 1035.36 亿元,受新冠疫情、宏观调控和行业周期等多重因素影响,销售增速放缓,销售金额同比增长 2%。销售面积 1205.07 万平方米,同比增长 10%。

从区域销售情况来看,华中和华东区域已经成为蓝光发展的战略重地和主要业绩增长点。2020 年,华东和华中区域分别实现销售额 298.43 和 217.91 亿元,合计占总销售额的49.9%,销售面积 226.91 和 304.05 万平方米,合计占总销售面积的 44.1%。华南、华北,成都和滇渝区域共同贡献了剩下的 50.1%的销售金额。从销售增长情况来看,滇渝区域和华东区域销售金额分别增长了 23.29%和 14.36%,成都区域下降 18.67%,其余区域保持一定程度的平稳。

销售业绩的稳健得益于土储的丰厚和土储结构的持续优化。截至 2020 年末,公司总土地储备建筑面积达到 2640 万平方米,总货值约 2800 亿元,新一线、二线及强三线城市占比达到了 70%。

通过调结构、调节奏策略,蓝光发展投资布局向市场好、周转快、能力强的区域进行倾斜,2020 年新增房地产项目 60 个,总建筑面积 962 万平方,总货值达 1300 亿元,其中华东和华中区域占比最高,分别占比 38%和 28%,华南,华北,西南(成都+滇渝)区域各自占比 10%,12%和 12%,新增项目 80%位于新一线、二线及强三线城市,蓝光发展投资布局进一步聚焦高能级市场。

2020 年,蓝光发展营业收入 429.57 亿元,同比增长 9.6%;净利润 36.76 亿元,归属于上市公司股东的净利润 33.02 亿元。毛利润率 22.6%,净利润率 8.56%,较 2019 年下降 2.05个百分点,主要受三方面因素影响,一是 2020 年车位销售占比提高,车位销售的利润率较低;二是结转了部分因调控导致的低利润项目;三是新冠疫情影响,蓝光发展部分项目复工和竣工出现延迟,计划竣工 600 万平方米,实际竣工面积 507.32 万平方米,竣工规模不及预期,影响营业收入的确认,进而影响了利润率。

2019-2020 年蓝光发展新开工规模持续增长,2019 年新开工面积 866.93 万平方米,2020年新开工面积 1236.04 万平方米,随着新冠疫情逐渐缓解,过去 1-2 年内新开工的项目竣工交付,预计未来营业收入将有所提升。另外,2020 年末合约负债规模高达 790.2 亿元,这也将支撑企业的营业收入增长。

三、三道红线划入黄档,多策略优化财务结构

2020 年,蓝光发展净负债率为 88.57%,扣除预收款后的资产负债率为 73.03%;期末公司预收款项 862.08 亿元(含税),在手现金 297.43 亿元,现金短债比 1.06。对照“三道红线”相关指标要求,净负债率和现金短债比均达标,剔除预收款后的资产负债率略高于 70%,为黄档企业。

2020 年蓝光发展的货币资金略高于短期有息负债,保障系数偏低,未来公司计划通过多方面策略实现管控负债优化财务结构,一是以长期负债替代短期负债,在不降低融资规模的情况下改善财务结构。二是通过经营性物业变现的动作增加现金流,保障财务安全。